公寓商鋪成交量增長成亮點

房產 2018-10-26 22:34:20 來源:南方日報
原標題:公寓商鋪成交量增長成亮點

  購房者在售樓部看沙盤。南方日報記者 孫俊杰 攝

  距離“金九銀十”銷售旺季結束已經不遠,今年以來,在樓市調控政策持續影響下,開發商和購房者都對樓市持觀望心態,住宅供應、成交量都比較低迷。在這樣的市場情況下,今年三季度東莞樓市表現不盡人意,在觀望情緒籠罩之下,開發商以“特價房”來吸引購房者,提高成交率,同時東莞樓市的產品成交結構也發生了微妙的變化。

  市場成交量同比下滑25.96%

  合富大數據顯示,今年前三季度東莞一手商品房供應面積463.4萬平方米,同比減少18.5%;網簽面積485.2萬平方米,同比減少10.6%;網簽均價16659元/平方米,同比微漲3%。其中2018年前三季度東莞一手商品住宅供應面積311萬平方米,同比減少26%,創過去8年最少。

  前三季度,東莞一手住宅網簽面積343萬平方米,同比減少1%,為過去8年最少。但剔除政策限制因素,預計真實成交量較去年有所增長,只是回歸至理性常態水平。

  東莞合富研究院認為,東莞前三季度需求量在350萬―400萬平方米水平。從開發商的情況來看,2018年1―9月東莞商品房網簽金額前10房企市場占比達55%,與去年基本持平,其中前兩名房企市場比重高達27.5%,較去年的39.3%略有回落。

  而單從第三季度的情況來看,據東莞中原戰略研究中心統計,第三季度全市住宅成交113.77萬平方米,環比下滑11.48%,同比下滑25.96%。

  東莞中原戰略研究中心認為,住宅供應縮量明顯,市場成交主要以“去庫存”為主,去化較為乏力;政策及資金面的雙重收緊,市場觀望情緒濃厚,樓市熱度偏低;基準利率普遍上浮,客戶入市門檻提高,成交量明顯縮水。

  值得注意的是,從第三季度起,“特價房”就成為東莞開發商的主要促銷手段,尾盤、高價項目促銷力度較大。

  “無論是特價促銷,還是新盤合理定價,都是為了加速回款,年底沖業績?!眱灧砍?瑞城搜東莞總經理李玲玲說,目前各大品牌房企資金鏈都比較緊張。之前售出的房子,很多都無法快速網簽,也嚴重影響到了房企的資金回籠。

  洋房套均總價為181萬元

  數據顯示,三季度全市洋房成交套數占比92%,同比下降2個百分點,為今年三個季度新低,別墅和住宅公寓成交占比均有所回升,尤其別墅成交占比回升至近兩年新高。

  業內人士分析,這主要因為別墅供應加大,一定程度上刺激別墅需求釋放,海逸豪庭、金地前海山和卓越維港等個盤集中成交也有影響。

  監測顯示,三季度開發商推貨節奏明顯放慢,洋房供應90萬平方米,成交97萬平方米,均不足百萬平方米,對比去年同期分別下降56%和31%。

  據了解,東莞開發商自6月放量沖刺業績,但隨后7―9月推貨力度明顯下滑。盡管進入“金九”旺季,但隨著市場調控持續深化,開發商入市積極性不高。在觀望氛圍濃厚的影響下,9月市場成交并不理想。

  另一方面,數據顯示今年三季度,東莞洋房套均總價為181萬元/套,其中洋房總價150萬―200萬元的成交量占全市洋房的37%,200萬以上的占30%,反映東莞購房門檻較高。

  從東莞各鎮街洋房套均總價看,全市約七成鎮街的洋房套均總價在150萬元以上,套均超200萬元的鎮街已達12個。

  從戶型來看,三季度90―110平方米和110―144平方米依然是東莞市場成交主力戶型,分別占比為44%及35%,其中110―140平方米首次改善型產品成交占比上升近4個百分點,成交占比為今年季度新高。

  “這主要由于寶安山水江南、萬科東新翡翠松湖及萬科首鑄東江之星等多個項目集中成交。二孩政策持續發酵,改善需求進入明顯釋放期?!睎|莞中原戰略研究中心研究員告訴記者。

  別墅供應量創近兩年季度新高

  2018年三季度,東莞別墅供應明顯放量,供應達650套,為今年季度新高。其中,中海云麓公館集中入市242套。受到供應放量影響,市場成交熱度有所回升,三季度東莞別墅成交654套,為近兩年季度新高,同比上升12%。

  其中,海逸豪庭、金地前海山和卓越維港成交最為突出。另外由于總價在500萬以上產品成交增多,別墅價格結構性上升至歷史高位,為23606元/平方米,環比上升8%。

  從別墅成交結構來看,200平方米以下經濟型別墅仍占主導地位,約占全市別墅成交的55%。受卓越維港和君薈庭集中簽約影響,144―200平方米別墅成交比例上升至36%。

  商鋪成交環比上漲16%

  為加快回籠資金速度,商業物業成為開發商的力推產品。數據顯示,三季度東莞全市商業公寓供應大幅放量。不過隨著調控加碼、銀根收緊和利率上浮,公寓購買成本也大幅上升,加上前期碧桂園首座、碧桂園蘋果等項目集中消化大量投資需求,導致三季度投資需求有所回落。

  從公寓產品成交結構來看,50平方米以下公寓依然為市場主導。而由于碧桂園首座公寓推出一批90―110平方米特價優惠公寓房源,成交效果明顯,導致全市70平方米以上公寓成交出現較大幅回升。

  記者了解到,東莞第三季度多個公寓項目十分暢銷,其中碧桂園蘋果和碧桂園首座公寓大量集中簽約,分別以637套和553套位列前2名。

  值得注意的是,商業公寓成為市場供應和成交的主流,供應持續放量,這也導致了商業公寓存量再創新高。

  另一方面,數據顯示,2018年三季度東莞商鋪成交16.22萬平方米,環比上升16%。

  三季度東莞商鋪成交突出的代表項目分別有萬科珠江東岸、萬科四季松湖、虎門印象、東城碧桂園、碧桂園首座等,單盤成交量過50套的有12個項目,環比二季度增加5個。主要原因是尾盤項目推貨增多,加上商鋪不受樓市調控政策影響,部分品牌房企加大商鋪促銷力度,從而促進商鋪成交量明顯增長。

  但與此同時,寫字樓產品在第三季度斷供,成交量創下兩年新低。據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示,2018年第三季度東莞寫字樓供應意外斷供,隨著前期城區多個寫字樓集中入市,消化基本完畢,東莞寫字樓成交量持續回落,第三季度僅成交5.03萬平方米,創近兩年新低。

  四季度入市項目定價趨于合理

  據了解,四季度“特價房”將為主要促銷手段,尾盤、高價項目促銷力度較大,新入市項目定價趨于合理,預計東莞樓價會平穩。

  從東莞洋房供應方面來看,進入四季度開發商將力推70―140平方米的產品,剛需及首次改善型客戶有望成為市場成交主力。同時,商業公寓供應放量明顯,且集中降價跑量,后市投資熱度走高,公寓市場成交量或上升。

  而從區域來看,東莞中原戰略研究中心認為,濱海灣片區將成市場成交熱點,尤其以虎門推新最為顯著,成交活躍度有望持續走高。同時,大朗、東坑受供應量提升的推動,市場成交亦將有所回升。

  受未來幾個月供應量增加的影響,業內人士預計部分房價促銷力度加大,客戶入市意愿有望增強,其中本地需求仍為市場成交主力。

  “值得注意的是,受深圳樓市730新政持續影響,部分深圳客或將回流東莞,定價合理的臨深區域項目成交熱度或有望上升。在臨深片區供應量大幅放量下,臨深片區深圳客占比或有所回升?!睎|莞中原戰略研究中心分析師告訴記者。

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