長租公寓甲醛超標 租戶權益誰來維護?

房產 2018-09-06 15:44:55 來源:檢察日報
原標題:長租公寓甲醛超標 租戶權益誰來維護?

  裝修成本低,沒有規范的標準,更沒有健康安全評估限制,長租公寓房屋室內空氣質量令人堪憂――

  長租公寓甲醛超標 租戶權益誰來維護?

  鐘心宇/攝

  長租公寓的危機,一波未平一波又起。在經營者陷入壟斷、操縱價格輿論質疑的同時,9月1日,有微信公眾號發文稱,阿里員工王先生在入住鏈家旗下的自如公寓后,不久身患急性髓系白血病(M4型)去世。家屬對公寓內的空氣進行檢測后發現,房屋內甲醛超標,認為與王先生患病存在重大關系,目前已向法院起訴。對此,自如官方微博“自如客”發微博回應稱,將積極配合司法部門的工作。鏈家和自如負責人也相繼在朋友圈發聲,“如果是我們的責任,我們承擔”。

  事實上,長租公寓甲醛超標的問題并不是第一次出現,但是不少租客從維權成本考慮選擇了默默隱忍,甚至戲謔自稱為有毒物質“人體過濾器”。作為近兩年發展起來的新興行業,長租公寓為何屢屢被爆出甲醛超標?租客又該如何維護自身的權益?長租公寓經營者在經過“跑馬圈地”式的搶占房源、提升議價能力后,又該承擔什么樣的責任?對此,記者采訪了相關專家。

  控制成本是甲醛超標主因

  長租公寓是指房產商或者房產經紀公司將業主的房屋租下,經過裝修改造、配齊基本設施后,再租出去的房屋。不同于以往的房屋租賃模式,長租公寓經營者會直接和租客簽訂合同,租期一般是一年。

  記者調查發現,因為長租公寓主打品牌和品質,抓住了年輕租房群體的需求,不少長租公寓品牌發展迅速。例如,自如發布的數據顯示,截止到2017年8月,自如在北京、上海、深圳、杭州、南京五城內的自如客(租住自如房屋的人)超過100萬人。我愛我家旗下的相寓表示,截止到2017年底,相寓已布局了中國13個大中型城市,累計為500萬租客提供了長、短租服務。

  “長租公寓的出現滿足了市場的需求,為租客提供了高效率、低成本尋找房源的方式?!蹦暇┐髮W法學院副教授宋亞輝研究經濟法多年,在他看來,長租公寓打破了中國租房市場長久以來的C2C(房東對租客)模式,既為租客找房子減少了時間,還可以避免遇上黑心中介,加之出租房屋經過一定的裝修,方便入住,自然受到租客的歡迎。

  然而,長租公寓市場為租客帶來便利的同時,房屋室內空氣質量等問題讓租客充滿恐懼。據虎嗅網消息,今年7月,在北京工作的阮先生在自如上租了一套兩居室的房屋,但剛搬進去沒多久渾身就起滿了紅包,經過權威機構的檢測,是由于房屋甲醛超標所致。不久前,同樣在自如租房的姚女士出現了惡心、干嘔等甲醛中毒癥狀。為查清原因,姚女士進行了檢測,房屋內兩處采樣點的數據顯示,甲醛含量分別為0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米,明顯超過《室內空氣質量標準》規定的0.1毫克/立方米的要求。

  當然,存在問題的不止自如一家。結合媒體報道記者發現,蛋殼公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超標等問題。

  據悉,甲醛濃度較高,一般會引發氣喘、刺激性流淚、惡心、胸悶等癥狀。世界衛生組織國際癌癥研究機構已經將甲醛確認為一類致癌物,甲醛的危害不言而喻。

  既然甲醛的危害如此之大,選擇長租公寓的租客也不在少數,為何會屢屢爆出甲醛超標的問題?

  多名業內人士表示,成本控制是造成房屋內甲醛超標的主要原因,“這種成本控制一方面體現在房屋的通風時間短,一方面是裝修材質質量差?!贝饲?,自如李姓工作人員在接受媒體采訪時曾承認,裝修好的房屋一般最多放置三天,就會掛牌出租。更有甚者,邊裝修邊出租,根本沒有有效的通風時間。而裝修質量的好壞、材質是否環保也直接影響房屋的空氣質量。

  北京蘭臺律師事務所律師李雷勇認為,目前房屋租賃行業沒有規范的裝修標準,更沒有健康安全方面的評估限制。在沒有約束的情況下,長租公寓經營者對于甲醛超標的問題并不是特別在意。

  承租者可起訴解除合同

  去年底自如房屋甲醛超標被媒體曝光后,自如曾聲明,如果有客戶感覺室內空氣異常,他們會協助其進行免費換房或免費退租,退回押金及所有未發生的房租及服務費。公司內部還有一項政策,如果發現房屋甲醛超標,可賠償一個月租金。蛋殼公寓也曾對外宣稱,如果遇到甲醛超標的情況,經第三方機構檢測屬實,可以退租。

  然而看似維護消費者權益的承諾,在現實中并沒有那么美好。阮先生身上起紅包后,多次向自如進行投訴并無答復,姚女士要求自如賠償1個月的租金時,被告知賠償政策已經取消。肖女士要求蛋殼公寓退租后,被告知提前終止合同屬于違約行為,要賠償公司2040元的違約金。

  如果碰上一些小的長租公寓經營者,消費者維權更是難上加難。曾經在北京門頭溝某小區租房的小林深有感觸:“知道房屋甲醛超標后我要求退房,對方不僅沒有全額退款,我還賠償了10天的房屋閑置費用?!?/p>

  在李雷勇看來,如果租客和長租公寓經營者就房屋甲醛超標問題無法協商處理,可以通過法律手段進行維權?!凹兹┏瑯藭绊懭说纳眢w健康,不論租房合同中對有毒物質含量是否作出過相關約定,承租者都可以依法終止合同,要求公寓經營者無條件退款?!崩罾子婪Q,在租賃合同中,長租公寓經營者應該確保提供的房屋是符合國家安全標準、能夠正常使用的。當房屋內甲醛超標時,合同目的無法實現,已經涉嫌違約,承租者當然可以要求解除合同。

  “如果租客想繼續承租,清除甲醛等產生的費用,則應由長租公寓經營者買單?!崩罾子陆忉尫Q,合同法中規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施等違約責任。

  在宋亞輝看來,除了解除合同外,承租者還可以要求長租公寓經營者進行賠償。消費者權益保護法規定,經營者提供的商品或者服務有欺詐行為時,消費者可要求賠償購買商品或接受服務費用的三倍錢款。經營者明知存在缺陷,仍然提供給消費者的,造成嚴重損害的,消費者可以提出懲罰性賠償?!叭绻L租公寓經營者在知曉房屋沒有時間通風,存在甲醛超標的情況下,仍然掛牌出租,承租者可以主張賠償?!彼蝸嗇x說。

  除了長租公寓經營者外,業主是否需要為房屋甲醛超標的問題擔責呢?中國消費者協會專家委員會成員邱寶昌表示,因為租客直接和長租公寓經營者簽訂的合同,錢款也是支付給對方,沒有牽扯到業主,業主自然不用擔責?!斑@和以前中介只是提供房源信息的居間方是不同的?!?/p>

  健康損害責任由誰舉證?

  記者調查發現,租客檢測出屋內的甲醛超標后,想要獲得長租公寓經營者的賠償并非易事,即使是進入了訴訟程序,訴訟請求也并非一定會得到支持。

  記者從中國裁判文書網上獲悉,2015年,任女士和丈夫在自如租住的公寓生活一段時間后,被確診為急性髓系白血病(M4型),不得不將6個月的胎兒引產。任女士委托專業機構對房屋進行空氣質量檢測后發現,房間內甲醛和TVOC的濃度超過GB/T18883-2002《室內空氣質量標準》標準值。其中,甲醛標準值應該≤0.10,檢測結果為0.13??倱]發性有機化合物TVOC標準值為≤0.60,檢測結果是0.72。

  任女士認為,兩項有毒有害物質的超標和她患上白血病存在因果關系,隨后以侵害生命權、健康權、身體權糾紛為由,將鏈家告上法庭,要求對方賠償百萬元。

  該案經過一審、二審、申請再審等程序后,法院均認為,原告現有的證據均無法證明其患病與屋內檢測出的兩項指標濃度存在因果關系,駁回了任女士的申請。2017年3月,任女士去世。

  “之所以會出現這種情況,是因為承租者要承擔舉證責任,要用數據說明租住的房屋確實存在甲醛超標的情況,同時表明身體出現問題和甲醛有直接的因果關系?!崩罾子勒f,這對于承租者來說,并不容易,而法院也只能根據掌握的證據進行裁判。

  在邱寶昌看來,相較于長租公寓經營者,承租者本就處于弱勢,舉證甲醛超標的責任不應該由其承擔?!拔艺J為可以借鑒消費者權益保護法中有關舉證責任倒置的規定。該法第23條規定,在一定期限內,裝飾裝修服務出現質量問題,由經營者提供舉證責任。在長租公寓這個市場中,則應該由長租公寓經營者承擔證明出租房屋合乎健康標準的責任,讓經營者來證明自己出租的房屋是符合健康標準的,以此減輕承租者的舉證責任?!鼻駥毑f。

  中國人民大學法學院教授劉俊海對此觀點持贊成態度,此外,他認為,根據《民事訴訟法》第64條的規定,當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集證據時,法院應當調查收集。

  在該案中,法院曾經讓兩家鑒定機構對甲醛超標和白血病的因果關系進行鑒定,但兩家機構都以超出能力范圍為由拒絕。在這種情況下,法院讓任女士承擔甲醛超標和白血病之間有因果關系的舉證責任,讓鏈家公司證明二者存在的關系很小。對于這種分配是否合適,各方說法不一。有人認為,出現這種問題應該完全由長租公寓運營方承擔證明責任。

  宋亞輝認為,誰主張誰舉證是法律最基本的要求,但是在現實中,因為涉及到多因異果、高科技、潛伏期、跨時空、跨地域等因素,原告通常無法舉證。在這種情況下,很多領域的法律作出修改,由被告來承擔舉證責任,也就是法律責任倒置。

  “然而從制度設計的角度出發,一旦舉證責任倒置會帶來很多負面影響。比如惡意訴訟、爛訴等問題?!彼蝸嗇x介紹,如果這類案件中舉證責任倒置,會讓租客的舉證壓力變小,只要初步證明租客在公寓里生了病,長租公寓經營者就要去舉證租客生病和室內空氣質量是否有關,這樣很可能導致案件大量增加,企業也因為不堪訴訟的折磨而迅速破產。

  “所以,在這種情況下,我們只能以個案為基礎,通過典型判例的方式,讓法官根據個案的情形,適當的分配舉證責任?!彼蝸嗇x認為,此次法院能夠適當的分配舉證責任,是比較合適的。

  公益訴訟或能化解維權難題

  記者調查發現,法律雖然對承租者如何維權給出了答案,但是真正通過法律途徑去維權的租客卻很少。

  “除了維權意識不高外,這里面涉及到維權成本的考慮?!鼻駥毑忉尫Q,一般來說,租客需要長租公寓經營者退還的押金和房租可能只有幾千元,如果通過訴訟去解決此事,需要花費大量的時間和精力,很可能得不償失,租客在多方考慮之后會選擇放棄。

  對于這種情況,宋亞輝認為,承租者可以通過向消費者協會投訴來尋求解決?!啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理消費民事公益訴訟案件適用法律若干問題的解釋》規定,存在大量不能查證的受害者時,省級以上的消費者協會可以代替消費者提起公益訴訟,這樣就免除了租客維權的成本困擾?!钡蝸嗇x同時指出,這種公益訴訟只能要求對方停止侵權,而不能要求賠償,“因為法律沒有授權公益機構獲得賠償的權利?!?/p>

  宋亞輝介紹,在中國臺灣地區,如果有20個以上的消費者權益受到同一種傷害,他們可以自己去找一家公益機構進行權利委托,讓公益機構代替他們去維權,這個時候就可以主張進行賠償。在長租公寓的管理方面,或許可以借鑒這樣的制度。

  “檢察機關也可以考慮從環保公益訴訟的角度進行維權?!彼蝸嗇x表示,檢察機關提起環保公益訴訟已經是其一項重要職能,起到的積極作用也是顯而易見,雖然現在尚未有室內環境公益訴訟的案例,但不代表不可以,檢察機關完全可以探索。

  據貝殼研究院(原鏈家研究院)發布的一項數據顯示,目前僅在北京就有800萬租賃人口。面對這么龐大的租房群體,出現甲醛超標事情后去維權固然重要,但如何事先預防,不給甲醛超標出現的空間,才是解決問題的根本之法。

  邱寶昌認為,首先,應該對取得支配地位的長租公寓經營者進行嚴格管理?!皬哪壳白赓U市場的現狀來看,經過幾年的發展,幾家企業通過‘跑馬圈地’式的大量收購房源,對租賃市場取得了一定的控制權,租客可以選擇的長租公寓經營者在縮小,房源更是被集中到幾家手中?!鼻駥毑硎?,在這種情況下,如果這些大的經營商無視房屋健康質量,不但租客的身體健康受到威脅,更會讓整個租賃市場出現波動,“必須保證上線的房源就是安全的”。

  據悉,在近期又被多次曝光甲醛超標問題后,自如于8月31日凌晨發布了房源空氣質量環保的承諾,稱將從9月1日起,下架全國九城全部首次出租房源,待權威機構認證合格后再上架,未來也將保證新增房源100%檢測合格后再出租。

  此外,邱寶昌建議,在租賃行業內部更應該形成一個提供安全健康房源的共識,絕不以犧牲消費者的健康安全作為盈利的代價。

  在李雷勇看來,租房是民生領域的大問題,除了租客通過私力救濟維權外,公力救濟更不能袖手旁觀,“政府部門應該加強對租賃房屋健康安全的行政管理,確保市場上的房屋健康的、安全的,而不是以租客的身體健康情況作為檢測標準?!?/p>

  據悉,首部國家層面的《住房租賃條例》正在制定中,其中將對住房租賃企業的房屋建設標準、裝修設施標準和價格標準等方面予以規范?!拔沂呛芷诖蹲》孔赓U條例》的早日出臺,只有當私力救濟和公力救濟都不缺位時,承租者的權利才能真正得到保障?!崩罾子抡f。

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