濱江集團土儲充足 預收款持續增厚

房產 2021-04-29 18:17:27 來源:財聯社

  在疫情沖擊和杭州樓市嚴控雙重重壓下,過去一年濱江集團(002244.SZ)仍取得不錯成績。4月28日晚,濱江集團發布2020年財報,報告期內公司實現營收285.97億元、凈利潤23.28億元,同比分別增長14.6%、42.7%。

  年報顯示,公司全年銷售額1363.6億元,同比增長21.7%,位列克而瑞全國房企排行榜第27名;權益銷售700億元,同比增長65.6%;銷售權益比例51.3%,比上年提升13.6個百分點,榮獲杭州房企銷售冠軍。

  值得一提的是,近幾年公司現金分紅金額占凈利潤比率也持續攀升。公開資料顯示,2018年至2020年公司現金分紅總額分別為1.87億元、4.11億元和7.03億元,現金分紅金額占凈利潤比率分別為15.34%、25.18%、30.21%。

  回款率達到90% 預收款持續增厚

  濱江集團是一家具有自身獨特優勢的房地產開發企業。對于2020年,董事長戚金興總結了濱江集團的一個核心優勢、兩個引領優勢和三個相對優勢。其中,一個核心優勢指團隊建設,兩個引領優勢是指品牌優勢和財務融資優勢,三個相對優勢包括時間優勢、工程成本優勢和合作伙伴優勢。

  年報顯示,截至報告期末,濱江集團尚未結算的預收房款為727.9億元,較年初增長42.8%,預收款的持續增厚,為未來業績提供充分保障。

  由于財務狀況良好,2020年濱江集團獲得交易所和銀行間市場的AAA評級,成為浙江省第一家獲得AAA評級的房地產上市公司。截止報告期末,A股民營房企包括濱江在內只有六家。AAA的資信評級的取得為濱江發揮融資優勢創造了基礎。

  2020年末,濱江有息負債規模419.6億元,扣除預收賬款后資產負債率69.71%、凈負債率83.57%、現金短債比1.69倍。公司表示,2020年乃至未來兩到三年甚至更長時間,濱江要繼續將有息負債水平控制在合理范圍內,有息負債總額不超過總資產的30%,且要持續保持“三條綠線”,在行業中保持已有的優勢。

  報告期內,濱江集團融資總額增加,融資成本持續下降。數據顯示,2017年至2020年,公司融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%,其中2020年下降幅度最大達到0.4%,融資成本接近國企水平,按照權益有息負債395億元計算,可以節省利息1.5億元。但濱江集團的目標不止于此。年報透露,2021年濱江融資利率要從現有的5.2%確保下降至5.1%,力爭5%以內。

  在房企看重的銷售回款方面,去年濱江的平均回款率達到90%。公司表示,2021年要繼續發揮回款優勢,平均達到92%~93%。戚金興認為,濱江是從更深的角度加快資金周轉。

  穩健的財務狀況,來源于濱江優良的運營、管控。迄今為止,濱江保持了多項效率優勢。年報顯示,報告期內濱江集團地產業務員工1053人,平均每10個員工管理一個項目,人均銷售額貢獻約1.29億元,同比增長2.4%。億翰智庫聯合可研智庫發布的數據顯示,2020年全國百強房企人均全口徑銷售金額是3189萬元,不到濱江集團的1/4。

  此外,濱江還善于“搶時間”,助推了公司業績大幅增長。據悉,2019年濱江集團在杭州創造了從拿地開始5個月銷售、8個月清盤的記錄,2020年濱江沁語曉庭刷新紀錄,僅233天就清盤。

  土地儲備充足,發力未來社區

  報告期內,濱江集團共獲取優質土地30宗,庫存貨值超2800億元。

  分地區來看,杭州內占65%,去年濱江集團分別以358.62億和134.49萬方,獲得杭州土拓榜金額和面積雙第一;除杭州外浙江省內其他城市占比18%,浙江省外占比17%。優質的土地儲備為公司未來可持續發展提供良好保障。

  據了解,今年公司目標新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省內杭州外25%,浙江省外25%。而根據杭州市場售價在3.5萬/平米以下樓盤更容易獲取預售證的經驗,濱江集團今年將加大對3.5萬/平米以下項目的拿地,份額會占到50%。

  浙江省外,2020年濱江集團在蘇州和南京共計新增4個項目,成功開拓蘇州和南京市場。此外,公司也積極參與粵港澳大灣區的土地競買。值得一提的是,此前濱江集團與越秀地產簽署戰略合作協議,雙方將立足各自優勢區域就長三角和粵港澳地區房地產開發進行全方位深入合作。

  綜合來看,當前濱江集團區域布局策略為:聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、開拓粵港澳大灣區。

  值得一提的是,2021年濱江房產銷售業績目標為1500億元。拉長時間線來看,2016年-2020年公司銷售金額分別為367億元、615億元、850億元、1120億元、1363.6億元,幾乎每年都以200多億元的規模增長。

  盡管房地產銷售收入占營收比例97.39%,事實上,濱江集團推進的是“1+5”多元化業務道路。具體而言,“1”指房地產主業,爭取25位左右并保持區域龍頭地位;“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五大業務板塊。

  目前,濱江服務已經上市。根據戚金興介紹,濱江服務在為未來規模增長積蓄力量。在他看來,物業公司如果沒有規模就會被邊緣化甚至被兼并,未來2-3年,濱江物業爭取在規模上進入物業行業前三十強甚至更靠前的位置。

  據悉,濱江集團持有型物業十年規劃是200萬方,由商業物業、自持租賃商品房、養老公寓和酒店構成。截止報告期末,濱江持有用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約31.19萬平方米,報告期內實現租金收入2.26億元。


濱江集團2020年交付項目義烏錦繡之城

  值得注意的是濱江的長租公寓狀況,公司將長租公寓品牌暖屋定位為房產和物業之外的第三個品牌。不同于市面上多數長租公寓的二房東模式,濱江租賃商品房采用自持運營模式,并推出三年長租約合同,對于符合條件的租客允諾三年租金不遞增。據了解,暖屋第一個項目翡翠江南,共計467套房源已于報告期末開始出租,其中首批推出的房源去化率超50%,入住租戶已超過150戶。2021年,濱江暖屋計劃新推房源429。

  除此之外,未來社區也是濱江今年發力的重點。2020年,濱江競得的望江新城地塊是杭州第一宗未來社區地塊。公司表示,要抓住這個創新的機會,利用好這個舞臺,為未來社區走出一條路。

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