闖關IPO成功 弘陽離千億目標有多遠

房產 2018-07-19 11:37:50 來源:北京商報

  原標題:闖關IPO成功 弘陽離千億目標有多遠

  7月12日,伴隨著港交所鐘聲的響起,曾經偏居一隅的典型房企弘陽地產(01996.HK)成功登陸港股市場,成為繼正榮地產之后年內第二家在港交所上市的內地房企。此前,弘陽地產曾提出2020年實現千億房企的宏偉目標。然而,在負債率不斷攀升以及2016年增收不增利且2017年營收出現下滑的背景下,擺在弘陽地產面前的仍是一道道需要突破的壁壘。

  成功抵御破發潮

  數據顯示,在近期港股的破發大潮中,弘陽地產在7月12日上市當天逃過“一劫”,避免了遭遇破發的尷尬。不過,在經歷兩日的上漲后,弘陽地產在7月16日開始出現回落跡象。

  上市前夕,弘陽地產在7月11日披露了關于發售價及配發結果的公告。根據公告,弘陽地產擬發行8億股,發售價為每股2.28港元,相較于此前弘陽地產公布的招股價,弘陽地產發行價稍高于招股價區間下限。

  交易行情顯示,7月12日,弘陽地產以2.5港元/股開盤,較發行價上漲9.65%;盤中最低價為2.33港元/股,截至下午收盤,弘陽地產報收2.56港元/股,較發行價上漲的幅度達到12.28%。

  最終以2.56港元/股的價格收盤,也意味著弘陽地產在港股破發幾乎成常態的背景中得以幸免。7月13日,弘陽地產延續上市首日的上漲行情,以上漲16.02%收盤。“上市首日免于破發可以看出投資者對弘陽地產的肯定。”北京一位私募人士如是說。然而,令投資者遺憾的是,在上市第三日,弘陽地產便打破了持續上漲的態勢。東方財富數據顯示,7月16日,弘陽地產高開低走,截至收盤報收2.76港元/股,下跌7.07%,盤中最大跌幅一度超過15%。不過,最新的交易行情顯示,7月17日,公司股價再次出現上漲跡象。

  此前,弘陽地產披露的股票配發結果公告顯示,公司香港發售部分共接獲727份有效申請,認購合并1445.5萬股,未獲足額認購,相當于香港公開發售初步可供認購總數的約18%。未獲認購的香港公開發售股份已重新分配至國際發售。最終,國際發售的股份數達到了約7.86億股,約占任何超額配售權獲行使前全球發售項下發售股份總數的98.2%。而在今年1月中旬,正榮地產的公開招股共收到6007份有效申請,共認購股份1.79億股,達到了香港公開發售項下初步可供認購的179%。相比之下,弘陽地產的認購熱情則稍顯遜色。

  負債率連年攀升

  據悉,弘陽地產成立于1999年,南京是其大本營。在行業整合加劇、市場集中度進一步提升的大環境下,除了扎根大本營,弘陽地產也開啟了全國化的征程,逐步拓展華中、華南、華北、西南、西部地區。據不完全統計,2017年弘陽拿下了43個項目,權益可售面積為245萬平方米,貨值約367億元。今年以來,弘陽已經獲得15個項目,占地面積約88.6萬平方米,總對價約為70億元。

  從偏居一隅到在全國攻城略地,對于資金密集型的房地產行業而言,規模擴張的同時弘陽地產資本負債比率也呈現逐年攀升的跡象。

  數據顯示,2015-2017年,公司資本負債比率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款總額分別為56.64億元、76.91億元、116.3億元,三年內翻了兩倍。弘陽地產在港交所披露的聆訊后資料中介紹,銀行貸款是公司外部融資的主要來源,截至2015年、2016年以及2017年12月31日,公司未償還銀行貸款分別為37.66億元、69.45億元以及80.35億元。其中,截至2017年底,信托及其他融資安排的未償還總額占公司借款總額的19.9%。該部分借貸大部分集中于2018年和2019年到期。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,一般來說,此類負債規模上升和企業本身的戰略擴張是有關的。對于此類規模的擴張,也要警惕負債方面的壓力,類似的壓力也容易加大財務風險等。資深投融資專家許小恒亦表示,高負債率實際上是房地產行業高杠桿的真實寫照,意味著公司的財務風險增大。“后續是需要積極降低負債數據,尤其是要在項目銷售等方面有較好的表現。”嚴躍進補充道。

  負債率不斷攀升的同時,弘陽地產近幾年的經營現金流也可謂愈發緊張。2015-2017年,弘陽地產經營活動現金流量凈額分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2017年經營活動現金流量凈額出現負值,同比下降492.59%。 而在上述私募人士看來,經營活動產生的現金流量凈額代表了一個企業的造血能力,該指標與凈利潤的比值越大,企業的盈利質量越好,反之則越差。

  弘陽地產披露的聆訊后資料顯示,公司此次IPO募集資金凈額為17.12億港元,除去60%將用于開發物業項目或項目實施階段的建造成本,另外擬將募集資金的30%用于償還大部分若干現有計息銀行及其他借款,10%用于一般營運資金。

  遇增收不增利尷尬

  值得一提的是,在奔向千億目標的途中,弘陽地產卻遭遇了2016年增收不增利以及2017年營收下滑的尷尬。

  聆訊后資料顯示,弘陽地產2015-2017年營收分別為53.77億元、87.75億元、61.4億元。同期對應的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元。不難看出,雖然2016年公司營收在近三年中相對最高,但凈利潤卻為近三年最低值,出現增收不增利的情況。

  弘陽地產毛利率在2016年也同比出現一定降幅。 數據顯示,弘陽地產2015-2017年的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%,其中2016年的毛利率較2015年下降了12.8個百分點。 對此,弘陽地產解釋稱,是由于2016年交付的若干項目的土地獲取成本相對較高使得當年物業開發及銷售業務的毛利率較低。

  而從營收方面來看,弘陽地產2017年營收同比降幅則頗為明顯。據了解,弘陽地產2015-2017年銷售收入主要包括房地產開發與銷售、商業物業投資與經營以及酒店業務。按照收入性質劃分為物業銷售收入、租金與管理費收入和服務費收入。

  其中,2015-2017年,弘陽地產在物業銷售方面實現的收入分別約為51.24億元、85.49億元以及59.38億元,占同期收入總額的95.3%、97.4%及96.7%。同期對應的租金與管理費收入則分別約為2.27億元、1.93億元和1.66億元。在此期間,弘陽地產服務費收入分別為2591萬元、3339萬元、3486萬元。不難看出,2017年弘陽地產物業銷售收入同比出現下滑,而在2015-2017年,弘陽地產的租金與管理費收入則處于連年下滑狀態。

  對此,嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示,對于弘陽來說,此類業績波動和規模還不大有關,這樣容易受具體項目銷售的影響。公司在后續穩健性方面也需要發力。

  資料顯示,截至今年3月31日,弘陽地產附屬公司開發的土地儲備布局主要分布于江蘇、安徽、浙江以及中部極少數城市。其中常州、南京占據31.6%,開發中的建筑面積分別為70.9萬平方米、49.1萬平方米,占據弘陽地產開發建筑面積的42%;而在合資企業開發的土地儲備中,弘陽地產仍以南京為主。

  針對相關問題,北京商報記者向弘陽地產郵箱發去采訪函,截至記者發稿,對方未給予回復。

  北京商報記者 崔啟斌 高萍

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